Mô hình tiết kiệm nhà ở: Điểm “nghẽn” rủi ro lãi suất

Ông Volker Kreuziger, Giám đốc Bộ phận luật, Thành viên HĐQT Ngân hàng Bausparkasse Schwaebisch Hall

“Đây là mô hình đóng, tiền của người gửi không bị sử dụng ở thị trường tín dụng tự do, nên không có chuyện bị mất đi hoặc bị chiếm đoạt. Mô hình này giảm tải sức ép tài chính cho Nhà nước, thay vì Chính phủ phải bỏ tiền ra từ đầu cho người dân với số lượng lớn, Chính phủ chỉ phải bỏ ra một chút ban đầu để khuyến khích người dân tham gia tiết kiệm cho mục đích có nhà ở”.

Mô hình thông minh

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam

“Trong bối cảnh nền kinh tế tiếp tục gặp khó khăn do nhiều yếu tố, mô hình này hứa hẹn sẽ tạo ra một kênh huy động vốn chuyên biệt, góp phần quan trọng trong việc giải bài toán nguồn vốn đầu tư cho phát triển nhà ở đang khá bức thiết ở Việt Nam hiện nay.

Đồng thời, mô hình này sẽ tạo ra sự khuyến khích tới mỗi người dân trong việc có trách nhiệm hơn không chỉ với mục tiêu xóa đói giảm nghèo mà còn hiện thực hóa giấc mơ sở hữu ngôi nhà như mong muốn.

Ví dụ như ở Đức, ngay từ khi mới sinh ra, mỗi người đã được gia đình tham gia đóng tiền hàng tháng vào quỹ tiết kiệm nhà ở giống hoạt động tham gia bảo hiểm nhân thọ cho con cái của các gia đình Việt Nam hiện nay.

Đây có thể coi là một mô hình thông minh và đặc biệt an toàn đối với cả khoản tiền gửi tiết kiệm của người dân cũng như khoản vay của các ngân hàng.

Đối với các ngân hàng thương mại, do có sự can thiệp của luật pháp cụ thể, tính an toàn cao của các khoản vay sẽ là điều kiện thuận lợi để các ngân hàng dễ đưa ra quyết định cho vay và giải ngân.

Bởi lẽ, nguồn tài chính cho vay mua nhà chính vẫn là tiền tiết kiệm của chính người dân. Hơn nữa, các ngân hàng không được kinh doanh tràn lan sang lĩnh vực khác đối với khoản tiết kiệm của người dân, từ đó tránh được những đầu tư ngoài ngành gây thất thoát lãng phí lớn như thời gian qua ở Việt Nam. Các ngân hàng chỉ được đầu tư vào một số lĩnh vực đầu tư an toàn như trái phiếu Chính phủ.

Đối với người dân, lãi suất sẽ ổn định trong suốt quá trình gửi tiết kiệm và cả khoản vay là điều kiện thuận lợi nhất cho người vay mua nhà.

Đồng thời, khoản gửi tiết kiệm của người dân, các ngân hàng không được sử dụng vào các mục đích khác mà chỉ dùng để cho vay mua nhà sẽ khiến dòng vốn vay tập trung vào đúng đối tượng hơn”.

Nguồn vốn không ảnh hưởng tới đầu cơ

Ông Phan Thành Mai, Tổng Thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam

“Một điểm quan trọng ở đây là nguồn vốn chỉ dùng cho nhà ở, tức là chỉ sử dụng cho mục tiêu có nhà ở và những người muốn có nguồn vốn này phải tham gia tiết kiệm trong một khoảng thời gian.

Khi họ tiết kiệm được 50% thì họ được vay 50%. Có nghĩa là sử dụng nguồn vốn là nguồn vốn tiết kiệm và đầu tư ra chỉ đưa vào mục đích đầu tư nhà ở cho khách hàng. Do đó, nguồn vốn này sẽ không ảnh hưởng tới đầu cơ và ảnh hưởng tới lạm phát”.

Nhiều khó khăn

TS. Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Phó chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam

“Có nhiều khó khăn trong việc đưa mô hình này vào triển khai tại Việt Nam trong đó có 2 vấn đề then chốt nhất khiến mô hình này sẽ khó đi vào thực tế ngay tức thì.

Thứ nhất là vấn đề lãi suất ở Việt Nam luôn có sự biến động đi kèm với rủi ro. Bản chất của mô hình này của Đức chính là việc các ngân hàng thương mại sẽ cho người mua nhà vay dài hạn với mức lãi suất thấp chỉ khoảng 3%.

Không những thế, các ngân hàng sẽ phải áp một mức lãi suất cố định trong suốt quãng thời gian dài cả với tiền tiết kiệm và khoản vay.

Thế nhưng, ở Việt Nam, điều này là rất khó nếu không muốn nói là không thể vì các ngân hàng thương mại thường không cho người dân vay dài hạn với một mức lãi suất cố định, thậm chí lại còn phải là lãi suất thấp nữa.

Lãi suất vay từ mô hình này ở Đức chỉ khoảng 3% nhưng nếu áp dụng ở Việt Nam thì mức lãi suất chắc chắn sẽ cao hơn nhiều, thậm chí sẽ cao hơn cả mức lãi suất vay 6% của gói 30.000 tỷ đồng.

Trong khi đó, thực tế giải ngân gói 30.000 tỷ trong suốt hơn 6 tháng qua đã quá rõ, với mức lãi suất ưu đãi như vậy nhưng cũng chỉ giải ngân được khoảng 1%.

Thứ hai là vấn đề rủi ro trong việc đồng tiền gửi của người dân sẽ bị mất giá trong dài hạn. Để gửi đủ số tiền tiết kiệm 50% giá trị căn nhà theo quy định của ngân hàng tiết kiệm nhà ở, nếu với mức thu nhập bình quân đầu người như hiện nay ở Việt Nam thì phải mất khoảng thời gian 10 năm thậm chí 20 năm.

Khi đó, số tiền gửi tiết kiệm đối với thị trường đặc biệt là sự biến động khôn lường của thị trường bất động sản sẽ không còn bao nhiêu giá trị, chỉ còn 2/3 thậm chí là một nửa giá trị”.

Rào cản lãi suất

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà & Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng

“Chúng ta đang chờ Chính phủ xem xét dự thảo về mô hình này của Bộ Xây dựng và có luật cụ thể để hướng dẫn thi hành.

Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, sự biến động về lãi suất và sự mất giá đồng tiền trong thời gian dài sẽ chính là rào cản đối với việc thực hiện mô hình này ở Việt Nam.

Cái khó nhất và cũng đáng quan tâm nhất đối với mô hình này chính là việc cộng đồng người dân muốn mua nhà và các ngân hàng sẽ thỏa thuận với nhau thế nào về mức lãi suất cho cả tiền gửi tiết kiệm và cả khoản vay.

Bởi theo mô hình này, lãi suất sẽ phải giữ ổn định trong cả thời gian dài, gửi tiết kiệm với lãi suất nào thì sẽ vay đúng với lãi suất đó”.