Thị trường bất động sản gia tăng tranh chấp: SOS!

Thị trường BĐS Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn trầm lắng, nhưng đây cũng là lúc gia tăng các xung đột, bất đồng giữa các đối tượng tham gia thị trường.

6 dạng tranh chấp phổ biến

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (Trọng tài viên VIAC), cho biết, thị trường BĐS Việt Nam hiện rõ 4 đặc trưng: mới hình thành, thiếu chuyên nghiệp, thiếu vốn; một nước có nền kinh tế chuyển đổi từ bao cấp sang thị trường đã tạo nên sức hấp dẫn đáng kể cho thị trường BĐS; đầu tư vào thị trường BĐS là nơi sinh lợi rất cao nên tạo sức nóng và sốt giá gắn với đầu cơ và tích trữ tiền tiết kiệm vào BĐS; tập quán về nhà ở chưa thay đổi, nhất là chưa quen với nhà chung cư.

Nhiều người còn chưa mặn mà mua chung cư vì thấy nhiều xung đột phát sinh (Ảnh minh họa/XT)

Với những đặc trưng như vậy, theo GS Võ, có 6 dạng tranh chấp phổ biến trên thị trường BĐS. Một là, tranh chấp trong thực hiện các giao dịch về BĐS mà chủ yếu có liên quan đến “sổ đỏ” gắn với giá giao dịch ghi trên hợp đồng thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường.

Hai là, tranh chấp trong thực hiện các giao dịch về BĐS khi chưa có “sổ đỏ” đối với nhà thuộc dự án. Ba là, tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án và người góp vốn “mua nhà trên giấy” gắn với những rủi ro không được quản lý về cam kết giữa 2 bên (những rủi ro là hiện hữu khi thị trường không còn sôi động).

Bốn là, tranh chấp chủ đầu tư dự án nhà chung cư và cư dân ở nhà chung cư về các không gian công cộng, chi phí dịch vụ và chất lượng dịch vụ.

Năm là, tranh chấp giữa các bên liên kết, liên doanh trong thực hiện các dự án đầu tư phát triển BĐS mà chủ yếu giữa bên Việt Nam và bên nước ngoài.

Sáu là, tranh chấp giữa chủ đầu tư ban đầu và các chủ đầu tư thứ cấp dưới dạng tổng công ty và công ty con, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án, bên nhập góp vốn đối với các dự án đầu tư.

Cùng với 6 tranh chấp này, GS còn dự báo có 2 tranh chấp có thể hình thành trong tương lai. Đó là tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án và các ngân hàng thương mại trong giải quyết nợ xấu gắn với phương thức đầu tư hoặc tài sản thế chấp. Và, tranh chấp giữa các bên liên quan trong giải quyết kho BĐS tồn đọng có liên quan tới các bên đã góp vốn và phương thức giải quyết.

Theo Luật Sư Trần Hữu Huỳnh, Chủ tịch VIAC, “xung đột trên thị trường BĐS sẽ ngày càng gay gắt nếu không có sự can thiệp kịp thời của cơ quan quản lý nhà nước và sự thực hiện nghiêm túc của các cơ quan liên quan”.

Phải tăng cường cơ chế bảo vệ người tiêu dùng

Theo nhiều chuyên gia, những tranh chấp nêu trên không dễ gì giải quyết trong bối cảnh thị trường BĐS còn thiếu cơ sở pháp lý cho giải quyết tranh chấp, chế tài xử phạt vi phạm chưa đủ sức răn đe. Hơn nữa, hợp đồng, thỏa thuận ký giữa các bên thường không chặt chẽ và có nhiều khoảng trống trong đó thiếu quy định ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư (đặc biệt đối với các hợp đồng chủ đầu tư áp đặt mẫu hợp đồng đối với khách hàng). Trong khi đó, sự vào cuộc của các cơ quan quản lý nhà nước còn chưa quyết liệt, chưa đồng bộ và thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan, tòa án chưa tham gia có hiệu quả….

Chính vì thế, để góp phần giải quyết các tranh chấp, theo Luật sư Đào Ngọc Chuyền, Trọng tài viên của VIAC, Nhà nước, bằng pháp luật, phải bảo đảm nắm bắt được các quan hệ đích thực của thị trường BĐS để định hướng thị trường phát triển lành mạnh, thu đúng, thủ đủ thuế, bảo đảm công bằng, ngăn chặn đầu cơ và cố ý vi phạm pháp luật trong lĩnh vực này. Cùng với đó, pháp luật phải rõ ràng, dễ áp dụng, áp dụng thống nhất và phải có tính thực thi cao.

Đặc biệt, Luật sư Chuyền cho rằng, giải pháp giải quyết tranh chấp bằng trọng tài nên được khai thác mạnh hơn ở Việt Nam. Bởi lẽ, phương thức này đã được áp dụng thường xuyên tại các nước có thị trường phát triển với sự kết hợp tự quyết qua đàm phán thương lượng của các đương sự. Phương thức này có ưu điểm là nhanh gọn, bảo đảm lợi ích các bên được tôn trọng với cơ chế minh bạch, một lần phán quyết, tôn trọng quyền tự quyết của các bên tranh chấp”.

Đồng quan điểm này, GS Đặng Hùng Võ lưu ý thêm: “cần phải hoàn thiện, bổ sung các quy định của pháp luật điều chỉnh mối quan hệ giữa các chủ thể tham gia thị trường BĐS trên cơ sở tăng cường cơ chế bảo vệ quyền tài sản của người tiêu dùng, quản lý tốt các rủi ro, giá trị thật ghi trên hợp đồng…”.